#x98;Die#x9C; ortsübliche Miete zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs

Alle preisbeschränkenden Regelungen für den »preisfreien« Wohnraum knüpfen an die ortsübliche Miete an, die zentrale Regelung zur Mieterhöhung im Zivilrecht ebenso wie die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Gesetzgeber definiert sie in § 2 Miethöhegesetz als »diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind«.Die Autorin untersucht den Vergleichsmietenbegriff unter der Fragestellung, ob es sich um eine dem Beweis zugängliche Tatfrage handelt, oder ob die Vergleichsmiete als Sollwert durch rechtliche Bewertung festzulegen ist. Die Entstehungsgeschichte zeigt, daß der Vergleichsmietenbegriff in seinen Anfängen sinnvoll an einen Wohnungsmarkt anknüpfte, in dem Preis und Leistung weitgehend in einem angemessenen Verhältnis zueinander standen. Diese Voraussetzung ging in dem Maße verloren, indem zunehmend subjektive Faktoren die Miethöhe mitbestimmten und Teilmärkte für Mietergruppen (z. B. Gastarbeiter) entstanden. Nur durch eine Kombination aus Tatsachenerhebung und rechtlicher Korrektur kann heute, so die Autorin, ein Wert gefunden werden, der dem Marktgeschehen und dem objektiven Nutzungswert einer Wohnung gleichermaßen Rechnung trägt. Alle preisbeschränkenden Regelungen für den "preisfreien" Wohnraum knüpfen an die ortsübliche Miete an, die zentrale Regelung zur Mieterhöhung im Zivilrecht ebenso wie die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Gesetzgeber definiert sie in § 2 Miethöhegesetz als "diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind". -- Die Autorin untersucht den Vergleichsmietenbegriff unter der Fragestellung, ob es sich um eine dem Beweis zugängliche Tatfrage handelt, oder ob die Vergleichsmiete als Sollwert durch rechtliche Bewertung festzulegen ist. Die Entstehungsgeschichte zeigt, daß der Vergleichsmietenbegriff in seinen Anfängen sinnvoll an einen Wohnungsmarkt anknüpfte, in dem Preis und Leistung weitgehend in einem angemessenen Verhältnis zueinander standen. Diese Voraussetzung ging in dem Maße verloren, indem zunehmend subjektive Faktoren die Miethöhe mitbestimmten und Teilmärkte für Mietergruppen (z. B. Gastarbeiter) entstanden. Nur durch eine Kombination aus Tatsachenerhebung und rechtlicher Korrektur kann heute, so die Autorin, ein Wert gefunden werden, der dem Marktgeschehen und dem objektiven Nutzungswert einer Wohnung gleichermaßen Rechnung trägt