Sicherungsinstrumente beim Grundstückserwerb : Eine rechtsvergleichende Betrachtung der Rechte an Grundstücken, der Grundstücksregister und des Grunderwerbsverfahrens in Deutschland und den Vereinigten Staaten von Amerika

Welche Instrumente stellen die deutsche und US-amerikanische Rechtsordnung und Praxis zur reibungslosen Übertragung von Grundeigentum zur Verfügung? Ausgehend von den rechtlichen und rechtstatsächlichen Rahmenbedingungen stellt André-Pierre Resch in einem Systemvergleich die in Deutschland und den Vereinigten Staaten von Amerika zur Verfügung stehenden Sicherungsinstrumente funktional gegenüber und ermittelt das jeweils mögliche bzw. in der Praxis vorzufindende Sicherungsniveau. Der Autor vermittelt die vielschichtigen Zusammenhänge der historisch gewachsenen Systeme und kommt zu dem Ergebnis, dass das deutsche, durch formalisiertes Grundbuchverfahren und Mitwirkung eines Notars geprägte System gegenüber dem auf die privatrechtliche 'title insurance' zurückgreifenden US-amerikanischen Recht eine hohe Sicherheit gewährt und sich daher im Wettbewerb der Rechtsordnungen mehr als behaupten kann. Geboren 1982; Studium der Rechtswissenschaften an der Julius-Maximilians-Universität Würzburg; Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Deutsches und Europäisches Handels- und Gesellschaftsrecht; Juristischer Vorbereitungsdienst am Landgericht Darmstadt mit Stationen in Mannheim und Windhuk, Namibia; seit 2014 Rechtsanwalt in Mannheim. Cover Vorwort Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Kapitel 1: Einleitung A. Einführung in die Thematik I. Fragestellung und Bedeutung des Grundstücksrechts II. Das Grundstücksrecht im Wettbewerb der Rechtsordnungen B. Forschungsstand C. Methoden I. Funktionaler Rechtsvergleich II. Die Vereinigten Staaten als inhomogene Rechtsordnung III. Englische Rechtsbegriffe D. Gang der Untersuchung Kapitel 2: Grundlagen A. Allgemeine Prinzipien I. Das angloamerikanische Common Law 1. Rechtsquellen der angloamerikanischen Rechtsordnung a) Fallrecht und Gesetze – Case Law und statutes b) Systematisierung des Fallrechts c) Rechtsvereinheitlichung durch Modellgesetze 2. Billigkeitsrecht – Equity 3. Gerichtsorganisation 4. Besonderheiten des Zivilprozesses 5. Der Erfüllungsanspruch und die ökonomische Betrachtungsweise II. Grundlagen des Sachenrechts 1. Trennung und Verhältnis von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft 2. Publizitätsakt – Traditions- und Konsensprinzip bzw. Grundbuch- und Privatsystem B. Das Grundstück als geometrische Beschreibung eines Abschnittes der Erdoberfläche I. Deutschland – Das Grundstück im Rechtssinne 1. Aufbau des Liegenschaftskatasters 2. Verknüpfung der Register 3. Grundstücksbegriff 4. Geometrische Veränderungen des Grundstücks – Teilung und Vereinigung II. Vereinigten Staaten – Private Grundstücksbeschreibung 1. Formen der Grundstücksbeschreibung a) Grenzbeschreibung – Metes and bounds b) Öffentliche Landvermessung – Government survey c) Registrierte Grundstücksbeschreibung – Recorded plat d) Zentrales Geoinformationssystem 2. Übertragung von Grundstücksteilen III. Rechtsvergleichende Betrachtung C. Rechte an Grundstücken I. Grundstücksrechte in Deutschland 1. Eigentum 2. Grundstücksgleiche Rechte 3. Beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken a) Nutzungsrechte b) Sicherungs- und Verwertungsrechte c) Erwerbsrechte d) Altrechtliche Dienstbarkeiten 4. Rang der Grundstücksrechte 5. Personenmehrheiten als Rechtsinhaber 6. Zusammenfassung II. Angloamerikanische Grundstücksrechte 1. Ursprung der Grundstücksrechte 2. Die Bundesstaaten als Normgeber im Grundstücksrecht 3. Das Eigentumsrecht – Property, the bundle of rights 4. Gegenwärtige Eigentumsrechte – Present interests a) Dauerhafte Eigentumsrechte – Freehold estates aa) Das Volleigentum – Fee simple absolute bb) Fee tail cc) Bedingte Eigentumsrechte – Defeasible estates b) Vorübergehende Eigentumsrechte – Nonfreehold estates aa) Rechte am Grundstück auf Lebenszeit – Life estate bb) Leasehold estate als vorübergehendes dingliches Recht 5. Potentielle Eigentumsrechte – Future interests a) Future interest des Übertragenden b) Future interest eines Begünstigten bzw. Empfängers c) Rule against perpetuities 6. Sondereigentum an Gebäudeteilen – Condominium 7. Weitere Grundstücksrechte a) Nutzungsrechte – Servitudes b) Sicherungs- und Verwertungsrechte – Lien aa) Mortgage (a) Grundlagen (b) Rechtsnatur (c) Die equitable mortgage und der mortgage- Ersatz (mortgage substitute) (d) Sicherungsübereignung – Deed of trust bb) Gesetzliche Grundpfandrechte c) Erwerbsrechte – Preemption und option d) Dinglicher Rechtserwerb durch Abschluss des Kaufvertrags – Equitable estates 8. Konkurrenz verschiedener Grundstücksrechte – Prioritäten 9. Verschmelzung von Rechten an einem Grundstück – Merger of estates 10. Personenmehrheiten als Eigentümer – Cotenancy a) Joint tenancy b) Tenancy in common c) Tenancy by the entirety 11. Zusammenfassung III. Rechtsvergleichende Betrachtung D. Registersysteme und Verfahren I. Das deutsche Grundbuchsystem 1. Historische Entwicklung 2. Aufgabe, Funktion und Wirkung des Grundbuchs 3. Zuständigkeit und Aufbau 4. Grundbuchverfahren a) Antrag und Eintragungsbewilligung b) Überprüfung und Eintragung c) Grundakten d) Datenbankgrundbuch und elektronisches Verfahren 5. Eintragungsfähige Rechte 6. Beschränkte Öffentlichkeit des Grundbuchs 7. Zusammenfassung II. Die angloamerikanische Urkundensammlung – Recording of land titles 1. Historische Entwicklung 2. Aufgabe, Funktion und Wirkung des Grundstücksregisters a) Aussagekraft des Registers b) Wirkung der Eintragung 3. Zuständigkeit 4. Aufbau und Struktur des Registers a) Der name index b) Der tract index c) Parallele Register der Rechtsmängelversicherer – Title plants d) Elektronische Registerführung 5. Registrierungsverfahren 6. Eintragungsfähige Rechte 7. Öffentlichkeit des Grundstücksregisters 8. Reformbestrebungen 9. Title registration bzw. Torrens-System 10. Zusammenfassung III. Rechtsvergleich Kapitel 3: Grundstückserwerbsverfahren A. Deutschland – Rechtssicherheit durch Notar und Grundbuch I. Vertragsanbahnung 1. Erstkontakt und Vermittlung durch einen Makler 2. Vertragsverhandlung 3. Kaufpreisfinanzierung II. Termin vor dem Notar und notarielle Beurkundung 1. Vorbereitende Tätigkeit des Notars 2. Abschluss des notariellen Kaufvertrags 3. Erklärung der Auflassung 4. Sicherung durch Vormerkung 5. Grundpfandrecht – Dingliche Sicherung der Finanzierung III. Vollzug durch den Notar 1. Antrag auf Eintragung der Vormerkung 2. Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts 3. Einholung von Erklärungen, Genehmigungen sowie Mitteilungspflichten 4. Abwicklung der Eintragungen und Kaufpreiszahlung 5. Kaufpreiszahlung und Antragstellung auf Eintragung IV. Zusammenfassung B. Vereinigte Staaten – Privatsystem und Rechtsmängelversicherung I. Vertragsanbahnung und Vermittlung unter Mitwirkung eines Maklers II. Der Kaufvertrag – Contract of sale 1. Vertragsinhalt a) Pflicht zur Verschaffung eines marketable title b) Vertragliche Regelung bei Unmöglichkeit zur Verschaffung eines marketable title c) Finanzierungsvorbehalt 2. Vertragsgestaltung und Rechtsberatung a) Mitwirkung von Rechtsanwälten und deren Verdrängung b) Abschluss und Abwicklung des Grundstücksgeschäfts unter Mitwirkung eines Maklers 3. Vertragsschluss 4. Anzahlung und pauschalierter Schadensersatz 5. Kaufvertrag mit Eigentumsvorbehalt – Der contract for deed III. Zwischenverfahren 1. Überprüfung der sachenrechtlichen Verhältnisse a) Title search b) Rechtsmängelversicherung – Title insurance 2. Finanzierung des Grundstückgeschäfts a) Finanzierungsmodalitäten b) Sekundärer Kreditmarkt IV. Das closing – Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung 1. Anwendbares Recht bei grenzüberschreitenden Grundstücksgeschäften 2. Zeitpunkt des closing und Verzug 3. Eigentumsübergang durch Privaturkunde a) Ausfertigung des deed – Execution aa) Inhaltliche Anforderungen an den deed (a) Bezeichnung von Veräußerer und Erwerber (b) Deed ohne Angabe eines Erwerbers (c) Grundstücksbeschreibung (d) Words of grant (e) Die habendum-Klausel (f) Sonstiger Inhalt (g) Gesetzliche Vorlage bb) Schriftform cc) Identitätsbestätigung – Acknowledgment (a) Funktion und Form (b) Der notary public b) Rechtsübergang durch Übergabe und Annahme – Conveyance aa) Übergabe des deed – Delivery bb) Annahme des deed – Acceptance cc) Rechtsfolgen dd) Untergang des schuldrechtlichen Anspruchs – Doctrine of merger ee) Garantieinhalt des deed (a) Umfangreiche Garantie durch einen warranty deed (b) Rechtsübertragung ohne Garantie – Der quitclaim deed (c) Rechtsnatur der conveyance – Trennungsprinzip? 4. Kaufpreiszahlung 5. Der bedingte Eigentumsübergang a) Der bedingte deed – Der transfer of death deed b) Bedingung der Übergabe – Delivery in escrow 6. Dingliche Sicherung des Kreditgebers – Mortgage V. Deklaratorische Registrierung des deed VI. Nicht rechtsgeschäftlicher Rechtserwerb 1. Rechtserwerb von Todes wegen 2. Rechtserwerb bei Bedingungseintritt oder Zeitablauf – Future estates 3. Ersitzung – Adverse possession a) (Historische) Grundlagen b) Voraussetzungen c) Rechtsfolge d) Ausgleichsansprüche des ehemaligen Eigentümers VII. Zusammenfassung VIII. Reformbestrebungen des Grundstücksrechts C. Erwerb vom Nichtberechtigten I. Der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 Abs. 1 BGB II. Der bona fide purchase 1. Vermeintliche Berechtigung des „Buchinhabers“ 2. Entgeltlichkeit 3. Unkenntnis und Registrierung a) Unkenntnis (lack of notice) b) Race statutes c) Notice statutes d) Race-notice statutes 4. Zusammenfassung III. Vergleichende Betrachtung D. Abschließende rechtsvergleichende Betrachtung Kapitel 4: Sicherung des Grundstückerwerbs A. Risiken und Sicherungsinteressen I. Interessen des Käufers bzw. Erwerbers 1. Beratung und Unterstützung während des Erwerbsverfahrens 2. Verbindlichkeit des Kaufvertrags 3. Schutz während der Abwicklung des Erwerbs a) Austausch von Kaufpreis und Eigentum b) Rechtsmängelfreiheit des Eigentums c) Fehler innerhalb der Register 4. Weitere Interessen 5. Zusammenfassung II. Interessen des Verkäufers bzw. Veräußerers 1. Beratung 2. Verbindlichkeit des Kaufvertrags 3. Verlust des Eigentums ohne garantierte Gegenleistung 4. Beschränkung des Haftungsrisikos 5. Zusammenfassung III. Kreditgeber 1. Auszahlung nur gegen garantierte Sicherheit 2. Rechtsmängelfreiheit 3. Zusammenfassung IV. Zentrale Interessen der Beteiligten B. Erfüllung der Sicherungsinteressen I. Beratung und Unterstützung – Notar vs. Privatautonomie 1. Beratung und Begleitung durch den deutschen Notar a) Der deutsche Notar aa) Ausgestaltung des Amts bb) Neutralität b) Zwingende Beteiligung bei Grundstücksgeschäften c) Zweck der Mitwirkung des Notars aa) Zweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bb) Zweck des § 925 Abs. 1 BGB cc) Warum gerade ein Notar? d) Aufgaben des Notars bei Grundstücksgeschäften aa) Belehrung und Vertragsgestaltung – § 17 BeurkG bb) Vollzugstätigkeit e) Sicherung einer ordnungsgemäßen Mitwirkung – Haftung des Notars f) Notarhaftung in Deutschland g) Zusammenfassung 2. Unterstützung beim Grundstückserwerb durch juristische Laien a) Zulässigkeit und Grund der Beteiligung von juristischen Laien b) Beratung und Unterstützung durch einen Makler aa) Typischer Interessenkonflikt und Hinweispflicht bb) Beratungsleistung des Maklers und dessen Haftung cc) Beratungssicherung durch attorney-approval- Klauseln c) Beratung durch Rechtsanwälte aa) „Vertretung“ von mehreren Parteien bb) Beratungsleistung des Rechtsanwalts d) Zusammenfassung 3. Rechtsvergleichende Betrachtung II. Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit des Kaufvertrags – Notarielle Form vs. Schriftform 1. Vertragliche Bindung nur durch notarielle Beurkundung a) Notarielle Form – § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB aa) Verfahrensrechtliche Voraussetzungen bb) Materiell-rechtliche Mängel cc) Rechtsfolge – Nichtigkeit, § 125 BGB dd) Heilung durch Erfüllung b) Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit c) Zusammenfassung 2. Einklagbarkeit durch Schriftform a) Schriftform – Statute of Frauds aa) Voraussetzungen bb) Zweck cc) Heilung durch teilweise Erfüllung – Part performance b) Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit c) Zusammenfassung 3. Rechtvergleichende Betrachtung III. Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung 1. Abwicklung unter Mitwirkung des Notars a) Eintragung der Eigentumsvormerkung aa) Voraussetzungen bb) Wirkung b) Kaufpreiszahlung aa) Direkte Abwicklung bb) Treuhänderische Abwicklung über ein Notaranderkonto cc) Gegenüberstellung von direkter und indirekter Abwicklung dd) Schutz des Verkäufers c) Auflassung aa) Materiell-rechtliche Lösung bb) Beurkundungs- und verfahrensrechtliche Lösung d) Zusammenfassung 2. „Sit-down“ und escrow closing a) Direkter Austausch von Kaufpreis und deed – „sit-down“ closing b) Treuhänderische Abwicklung – Escrow closing aa) Escrow agreement und escrow agent bb) Ablauf des escrow-Verfahrens cc) Pflichten und Haftung des escrow agent dd) Zusammenfassung c) Zusammenfassenden Betrachtung von „sit-down“ und escrow closing 3. Rechtsvergleichende Betrachtung IV. Abwicklung der Kaufpreisfinanzierung und Bestellung des Grundpfandrechts 1. Bestellung des Grundpfandrechts unter Mitwirkung des Verkäufers 2. Der Kreditgeber beim closing 3. Rechtsvergleichende Betrachtung V. Sicherstellung der Rechtsmängelfreiheit – Grundbuch vs. title insurance 1. Rechtsmängelfreiheit durch Grundbuch und Grundbuchverfahren a) Verlässlichkeit der Grundbucheinsicht b) Mechanismen zur Sicherstellung der Richtigkeit des Grundbuchs aa) Kenntnis durch Eintragungszwang bb) Berechtigung cc) Übereinstimmung zwischen (dinglichem) Rechtsgeschäft und Eintragungsantrag dd) Ordnungsgemäße Eintragung ee) Abschirmung des Grundbuchs vor Fehlern des zugrundeliegenden schuldrechtlichen Geschäfts ff) Öffentlicher Glaube und Fehlerkorrektur durch gutgläubigen Erwerb gg) Unsicherheiten durch nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Lasten c) Zusammenfassung 2. Rechtsmängelfreiheit durch title search und title assurance a) Verlässlichkeit des Registerinhalts b) Registerbereinigung – Marketable title legislation aa) Curative statutes bb) Statutes of limitation und adverse possession cc) Marketable title acts dd) Zusammenfassung c) Aufstellung der Rechtekette – Abstract of title aa) Zuständiger Personenkreis bb) Durchführung cc) Ergebnis und Aussagekraft dd) Haftung d) Rechtliche Analyse – Title examination aa) Ablauf der title examination und title opinion bb) Umgang mit Mängeln cc) Title opinion dd) Haftung ee) Schutzreichweite der title opinion e) Rechtsmängelsicherheit durch die title insurance aa) Entwicklung der title insurance bb) Die Rechtsmängelversicherer cc) Grundlagen dd) Abschluss der title insurance ee) Standardisierte Versicherungsverträge (a) Das versicherte Grundstück und Grundstücksrecht (b) Der Versicherte und die Dauer des Versicherungsschutzes (c) Reichweite des Versicherungsschutzes (1) Allgemeines (2) Versicherte Rechtsmängel (3) Sonstige abgesicherte Mängel (4) Die Homeowner’s Policy (5) Kreditgeber – Loan Policy (6) Nicht abgedeckte Mängel (d) Erweiterungen des Versicherungsschutzes – Endorsements (e) Weitere Pflichten des Rechtsmängelversicherers (1) Duty to search – Haftung für fehlerhafte title search (2) Duty to defend – Pflicht zur gerichtlichen Verteidigung des versicherten Rechts ff) Versicherungsfälle in der Praxis gg) Finanzzahlen der Rechtsmängelversicherungsindustrie hh) Regulierung und die staatliche Rechtsmängelversicherung von Iowa f) Zusammenfassung 3. Rechtsvergleichende Betrachtung a) Zuverlässigkeit des Registerinhalts b) Vertrauen auf den Registerinhalt c) Absicherung der Rechtsmängelfreiheit d) Abschließende Gegenüberstellung VI. Sachmängelfreiheit VII. Überblick über die Kosten des Grundstückserwerbs 1. Deutschland 2. Vereinigte Staaten 3. Zusammenfassung C. Vergleich der Erfüllung der Sicherungsinteressen I. Beratung durch Notar und Makler II. Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit des Kaufvertrags III. Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung IV. Rechtsmängelfreiheit V. Sicherungsinstrumente 1. Sicherheit durch Grundbuch und Notar 2. Sicherheit durch die private Rechtsmängelversicherung VI. Vergleich der gewährten Sicherheitsniveaus Kapitel 5: Zusammenfassung und abschließende Stellungnahme A. Zusammenfassung Grundlagenteil (Kapitel 2) B. Zusammenfassung Grundstückserwerbsverfahren (Kapitel 3) C. Zusammenfassung Sicherung des Grundstückerwerbs (Kapitel 4) I. Rechtliche Beratung II. Verbindlichkeit des Kaufvertrags III. Sichere Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung IV. Sicherstellung der Rechtsmängelfreiheit D. Stellungnahme E. Anmerkungen zur Deregulierung F. Fazit Literaturverzeichnis Verzeichnis US-amerikanischer Entscheidungen Sachregister Die Rechtssicherheit im deutschen Grundstücksverkehr gilt gemeinhin als weltweit führend. André-Pierre Resch analysiert rechtsvergleichend das deutsche und US-amerikanische Grundstücksrecht und bewertet das jeweils bestehende Sicherungsniveau