Praxishandbuch Gewerberaummiete : Tipps und Tools für Vermieter und Rechtsanwälte

Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Bearbeiterverzeichnis Kapitel 1. Vertragsanbahnung A. Mietersuche I. Der gute Mieter oder: Wie fängt man das scheue Reh? II. Marktkenntnis als wichtige Voraussetzung für die erfolgreiche Mietersuche 1. Marktbeobachtung 2. Der gezielte Einsatz der Marktkenntnis: Mit der Standort- und Marktanalyse zum Vermietungserfolg III. Beratungsrelevante Details 1. Relevante Kennziffern 2. Büroraumformen und ihre Auswirkungen auf den Flächenverbrauch a) Die „klassischen“ Büroraumformen b) Die Entstehung der unterschiedlichen Büronutzungsformen c) Zum Flächenverbrauch und seinen „Stellschrauben“ d) Der Gestaltungsspielraum: Vorschriften und Rahmenbedingungen 3. Standorte und ihre Dynamik a) Makrostandorte im Wettbewerb b) Veränderliche Qualitäten auf Mikrostandortebene c) Verbesserte Ausweisung der Top-Lage: Darstellung des CBD IV. Tenant-Risk-Management 1. Backsteine oder Cash-flow? 2. Erste Informationen, Internet 3. Bankauskunft, Schufa, Handelsregisterauszug 4. Wirtschaftsauskunfteien 5. Geschäftliche und politische Überprüfung des Mieters („World-Check“) 6. Rating-Agenturen, Bilanzen und BWAs 7. Trotz allem nicht zu unterschätzen: das „Bauchgefühl“ 8. Praktische Lösungen 9. Bewahrung der Bestandsmieter B. Einschaltung von Maklern I. Dienstleistungen des Gewerbeimmobilienmaklers, heute II. „Pitch“ oder der „Beauty-Contest“ III. Der Maklervertrag 1. Vertragsform und Inhalte a) Einfacher Maklerauftrag b) Makler-Alleinauftrag c) Qualifizierter Makler-Alleinauftrag d) Aufwendungsersatz 2. Die Synthese der Makler-Aufträge: Der Lead-Makler-Auftrag a) Grundsätze b) Zum Umgang mit Drittmaklern c) Exkurs: Tischregel á la Berlin, Düsseldorf oder Buxtehude? d) Pflichten der Vertragsparteien 3. Laufzeit des Maklervertrags C. „Letter of Intent“ I. Bedeutung für die Praxis II. Abschluss 1. Form 2. Inhalt 3. Rechtsfolgen D. Vorvertrag I. Bedeutung für die Praxis II. Abschluss 1. Form 2. Inhalt a) Vertragspartner b) Mietobjekt c) Vertragslaufzeit d) Miete e) Einzelfallspezifische Besonderheiten 3. Rechtsfolgen 4. Beendigung E. Anmietrecht (Anbietungsverpflichtung, Vorhand) I. Bedeutung für die Praxis II. Inhalt und Form III. Rechtsfolgen IV. Beendigung F. Vormietrecht I. Bedeutung für die Praxis II. Analoge Anwendung der Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) 1. Vormietfall 2. Pflicht zur Mitteilung 3. Ausübung und Verzicht 4. Rechtsfolgen 5. Unübertragbarkeit III. Form der Vormietrechtsvereinbarung G. Mietoption I. Bedeutung für die Praxis II. Form der Optionsvereinbarung und Form und Frist der Optionserklärung III. Rechtsfolgen IV. Beendigung H. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) I. Bedeutung für die Praxis II. Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot III. Rechtsfolgen Kapitel 2. Vertragsparteien/Vertragsgegenstand/Vertragsschluss/Mietdauer/Schriftform A. Vertragsparteien I. Allgemeines II. Natürliche Personen als Vertragspartei 1. Allgemeines a) Bezeichnungen im Rubrum b) Geschäftsfähigkeit c) Gesetzliche und rechtsgeschäftliche Stellvertretung aa) Betreuung bb) Anscheins- und Duldungsvollmacht cc) Vollmachtklauseln d) Hausverwalter 2. Einzelkaufmann 3. Parteien kraft Amtes a) Zwangsverwalter b) Insolvenzverwalter c) Testamentsvollstrecker d) Nachlassverwalter III. Personenmehrheiten als Vertragspartei 1. Gemeinschaften zur gesamten Hand a) BGB-Gesellschaft b) OHG c) KG d) Erbengemeinschaft e) Eheliche Gütergemeinschaft 2. Ehegatten und Lebensgemeinschaften 3. PG/Sozietät a) Partnerschaftsgesellschaften und Sozietäten b) PartGmbB IV. Juristische Personen als Vertragspartei 1. Juristische Personen öffentlichen Rechts 2. Juristische Personen des Privatrechts a) GmbH b) AG c) KGaA d) Vereine e) Genossenschaften f) VVaG g) Unternehmergesellschaft (UG) h) Europäische Gesellschaftsformen i) Andere Gesellschaften der EU-Mitgliedstaaten mit Rechtsfähigkeit aa) Niederlande bb) Belgien cc) Luxemburg dd) England V. Wechsel der Vertragspartei 1. Gesetzlicher Parteiwechsel a) Veräußerung oder „Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB aa) Überlassung bb) Identitätserfordernis cc) Veräußerung dd) Zeitpunkt der Überlassung und der Veräußerung ee) Rechtsfolgen ff) Ablauf einer Immobilientransaktion gg) Vertragliche Regelungen hh) Einzelfragen b) Energieausweis c) Erbbaurecht aa) Allgemeines bb) Wechsel der Vertragsparteien d) Nießbrauch e) Sonstige Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht, Dauernutzungsrecht) f) Zwangsvollstreckung g) Gestattungsverträge/Untermiete h) Analoge Anwendung des § 566 BGB 2. Gewerbliche Weitervermietung a) Anwendungsbereich b) Rechtsfolgen 3. Rechtsgeschäftliche Rechtsnachfolge a) Vertragliche Regelungen b) Wechsel der Inhaberschaft 4. Erbfall 5. Umwandlung und Gesellschafterwechsel a) Gesellschafterwechsel b) Umwandlung nach dem UmwG B. Vertragsgegenstand I. Beschreibung des Mietgegenstands 1. Hauptleistungspflicht des Vermieters a) Gebrauchsgewährung/Gebrauchsüberlassung b) Erhaltungspflicht c) Konkurrenzschutz 2. Hauptleistungspflicht des Mieters II. Nutzungszweck 1. Abgrenzung gewerblicher Mietvertrag/ Wohnraummiete 2. Mischmietverträge 3. Nutzungsvereinbarung und -änderung a) Geeignetheit der Mietsache b) Vertragliche Vereinbarung c) Änderungen der Nutzung 4. Vertragsgemäße Nutzung aus Mietersicht 5. Leistungsstörungen C. Vertragsschluss I. Privatautonomie/Allgemeines II. Die Willenserklärungen/Angebot und Annahme 1. Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages 2. Annahme a) Annahmefrist b) Konkludente Annahme c) Annahme durch Schweigen d) Annahme mit Änderungen/neuer Antrag III. Uneinigkeiten/Dissens IV. Beurkundungsabrede D. Mietdauer I. Unbefristetes Mietverhältnis 1. Interessenlage 2. Beendigung II. Befristetes Mietverhältnis/Vereinbarung eines Kündigungsverzichts 1. Vereinbarung eines Endtermins/Zeitmietvertrag 2. Kündigungsverzicht III. Automatische Verlängerung des Mietverhältnisses/Verlängerungsoptionen 1. Gesetzliche Regelung 2. Vertragliche Gestaltung a) Verlängerungsklauseln b) Optionsklauseln/Verlängerungsoption c) Kombination von Verlängerungsklausel und Optionsklausel E. Schriftform I. Grundsätze 1. Regelungszweck 2. Anwendungsbereich a) Vertragsart b) Vertragsdauer 3. Kern des Mietvertrages 4. Wahrung der Schriftform 5. Einheitlichkeit der Urkunde II. Schriftform in Bezug auf Parteienbezeichnung 1. Vertragsparteien a) Allgemeines b) Personenmehrheiten c) Wechsel der Vertragsparteien 2. Vertretung III. Schriftform in Bezug auf Beschreibung des Mietgegenstandes IV. Schriftform in Bezug auf die Mietdauer V. Schriftform in Bezug auf Nachträge zum Mietvertrag 1. Allgemeines 2. Wirksamkeit von Nachträgen VI. Heilung von Schriftformverstößen 1. Rechtsfolgen von Formverstößen 2. Treuwidrigkeit der Kündigung 3. Heilungsmöglichkeiten a) Schriftformheilungsklauseln b) Nachträge VII. Urteilsübersicht 1. Grundsätze a) Regelungszweck b) Anwendungsbereich c) Kern des Mietvertrages d) Wahrung der Schriftform e) Einheitlichkeit der Urkunde 2. Schriftform in Bezug auf Parteibezeichnung a) Vertragsparteien b) Vertretung 3. Schriftform in Bezug auf Beschreibung des Mietgegenstandes 4. Schriftform in Bezug auf die Mietdauer 5. Schriftform in Bezug auf Nachträge zum Mietvertrag 6. Heilung von Schriftformverstößen a) Mögliche Formverstöße b) Rechtsfolgen von Formverstößen c) Heilungsmöglichkeiten 7. Sonstiges Kapitel 3. Vermietung vom Reißbrett A. Einleitung B. Projektentwicklung vor Mietvertragsabschluss I. Zusammensetzung der Projektbeteiligten auf Vermieter- und Mieterseite II. Definition der Planungstiefe für die einzelnen Fachplaner bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages III. Regelungen zur Kostenverteilung C. Besonderheiten der Regelungen im Mietvertrag I. Definition des Mietgegenstandes II. Anlagen zum Mietvertrag III. Definition des Mietbeginns IV. Vereinbarung von Rücktrittsrechten V. Änderungsvorbehalte des Vermieters VI. Änderungswünsche des Mieters 1. Definition der Mietersonderwünsche 2. Regelungen zu Mehr- und Minderkosten VII. Mietereinbauten und Mieterausbauleistungen 1. Zeitpunkt der Mietereinbauten 2. Definition der Mietereinbauten 3. Nominated Subcontractor D. Mitwirkungsrechte und -pflichten des Mieters I. Einbindung in den Bauablauf II. Informationspflichten oder Planfreigabeverfahren in den einzelnen Planungsstufen in Anlehnung an die HOAI III. Bemusterungen sowie Freigabe von Fabrikaten und Materialien IV. Beteiligung des Mieters bei den Verhandlungen der Wartungsverträge bzw. Ausschreibung von FM-Dienstleistern V. Übergabe des Mietobjektes Kapitel 4. AGB A. Anwendbarkeit der AGB-Regelungen auf Gewerberaummietverträge I. Eingeschränkte AGB-Kontrolle gegenüber Unternehmen und Personen des öffentlichen Rechts II. Erstreckung der AGB-Regelungen auf Alt-Mietverträge B. Gewerberaummietverträge als AGB I. Vorformulierte Vertragsbedingungen II. Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen III. Stellen der Vertragsbedingungen, Verwender IV. Kenntnisnahme der AGB und Einverständnis der Gegenseite V. AGB in Rahmenvereinbarungen für Gewerberaummiete VI. Aushandeln im Einzelnen VII. Umgehungsverbot C. Vorrang der Individualabrede (§ 305b BGB) I. Abgrenzbarkeit der Individualabreden von AGB II. Wirksamkeit und Formanforderungen von Individualabreden III. Auswirkungen nachträglicher Individualvereinbarungen D. Unbeachtlichkeit überraschender oder mehrdeutiger Klauseln I. Überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) II. Zweifelhafte und mehrdeutige Klauseln (§ 305c Abs. 2 BGB) E. Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB I. Bedeutung des § 307 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB II. Anwendbarkeit der Generalklausel in § 307 Abs. 1 BGB III. Transparenzgebot (Klarheit und Verständlichkeit) IV. Anwendbarkeit der Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB auf Gewerberaummietverträge V. Von der Inhaltskontrolle ausgenommene Klauseln (§ 307 Abs. 3 BGB) VI. Vertrauensschutz F. Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung oder Unwirksamkeit von AGB I. Ersetzung von unwirksamen AGB durch gesetzliche Vorschriften II. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion und Ausnahmen III. Anspruch des Betroffenen auf Vertragsanpassung, z.B. durch Neuregelung? IV. Rettung durch salvatorische Klauseln? V. Schadensersatzpflicht des Klauselverwenders G. Beweislast, Prozessuales, Unterlassung I. Beweislast II. Beweiserleichterung durch vervielfältigte Vertragsformulare III. Der Einwand des individuellen Aushandelns IV. Beweiserleichterung zugunsten des Klauselverwenders V. Prozessuale Fragen VI. Unterlassungsansprüche H. Einzelbeispiele aus der Rechtsprechung (AGB-Katalog) Kapitel 5. Miete und Mietanpassung A. Miete I. Begriff und Inhalt 1. Begriff a) Umgangssprache und juristischer Sprachgebrauch aa) Umgangssprache bb) Juristischer Sprachgebrauch cc) Umfassende Verwendung b) Immobiliarmiete c) Abgrenzung Gewerbe- zu Wohnraummiete d) Abgrenzung zu verwandten Rechtsverhältnissen aa) Pacht bb) Leihe e) Schematische Übersicht 2. Inhalt II. Formen der Mietfestlegung 1. Differenzierungskriterien a) Übersicht b) Feste oder variable Höhe der Miete aa) Feste Miethöhe bb) Variable Miethöhe c) Kriterien für die Mietanpassung aa) Immanente Kriterien bb) Externe Kriterien d) Elemente der Miete aa) Miete als umfassendes Entgelt bb) Miete und weitere Entgeltelemente e) Entrichtung der Miete 2. Festmiete 3. Staffelmiete 4. Umsatzmiete 5. Indexmiete 6. Inklusivmiete 7. Grundmiete 8. Brutto-/Netto-Kalt-/Warmmiete 9. Effektivmiete 10. Investitionsmiete 11. Ortsübliche Vergleichsmiete 12. Marktmiete 13. Double-/Triple-Net-Miete 14. Schematische Übersicht zu Formen der Mietfestlegung III. Umsatzsteueroption 1. Ausgangslage 2. Interesse des Vermieters 3. Voraussetzungen a) Gesetzlich/steuerrechtlich/UStG b) Vertraglich 4. Rechtsfolgen IV. Fälligkeit, Verzug, Verjährung, Verwirkung 1. Fälligkeit 2. Verzug 3. Tilgung 4. Verjährung a) Begriff b) Anwendbarkeit c) Vereinbarungen über die Verjährung d) Dauer und Beginn der Verjährung e) Hemmung und Neubeginn der Verjährung aa) Hemmung bb) Neubeginn f) Rechtsfolgen, Einrede, Sonstiges 5. Verwirkung B. Mietanpassung I. Wertsicherungsklauseln 1. Allgemeines 2. Anwendbarkeit 3. Preisklauselverbot, § 1 Abs. 1 PrKG 4. Zulässige Wertsicherungsklauseln a) Zulässige Gleitklauseln/Preisklauseln aa) Langfristige Bindung bb) Kopplung an Index cc) Hinreichend bestimmt dd) Keine unangemessene Benachteiligung b) Leistungsvorbehaltsklauseln c) Spannungsklauseln d) Kostenelementeklauseln e) Ermäßigungsklauseln 5. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen das PrKG a) Gesetzliche Folgen b) Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung II. Staffelmietvereinbarung 1. Allgemeines 2. Kombinationsmöglichkeiten III. Mietanpassung und Modernisierungsmaßnahmen 1. Allgemeines 2. Regelung im Gewerberaumietrecht IV. Geschäftsgrundlage 1. Allgemeines 2. Anwendungsbereich 3. Voraussetzungen a) Vertragsgrundlage b) Schwerwiegende Änderung c) Unvorhersehbarkeit d) Unzumutbarkeit 4. Beispiele 5. Rechtsfolgen Kapitel 6. Nebenkosten A. Bedeutung für die Praxis B. Begriffsbestimmung und Kostenarten I. Nebenkosten II. Betriebskosten 1. Kosten des Vermieters 2. Grundstücks- oder gebäudebezogene Kosten 3. Laufende Kosten 4. Wirtschaftlichkeitsgebot 5. Eigenleistungen des Vermieters 6. Sonstige Regelungen der BetrKV 7. Heizkostenverordnung a) Regelungszweck b) Anwendungsbereich 8. Einzelne Betriebskosten gemäß BetrKV III. Sonstige Nebenkosten außerhalb der BetrKV 1. Verwaltungskosten a) Umlegbarkeit b) Vertragliche Vereinbarungen über Verwaltungskosten 2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten a) Umlegbarkeit b) Vertragliche Vereinbarungen über Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aa) Instandhaltung bb) Instandsetzung c) Wartung 3. „Triple-Net“-Vereinbarungen 4. Kapitalkosten 5. Sonstige umlegbare Nebenkosten C. Umlage von Nebenkosten I. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten 1. Bruttowarm- oder Inklusivmiete 2. Bruttokaltmiete 3. Teilinklusivmiete 4. Nettomiete II. Vereinbarung der Umlage 1. Bestimmtheitsgebot 2. Bezugnahme auf die BetrKV 3. Sonstige und neue Betriebskosten a) § 2 Nr. 17 BetrKV b) Neu hinzukommende Nebenkosten c) Ablösung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV durch die BetrKV 4. Folgen unwirksamer Regelungen 5. Änderung der vereinbarten Mietstruktur a) Änderungsrecht des Vermieters b) Änderung durch schlüssiges Verhalten III. Pauschalierung oder Vorauszahlung 1. Umlage durch Pauschale a) Vertragliche Regelung b) Anpassungsmöglichkeiten c) Folgen unwirksamer Regelungen 2. Umlage durch Vorauszahlung a) Vertragliche Regelung b) Unwirksame Abwälzung aa) Überhöhte Vorauszahlungen bb) Erhöhung der Vorauszahlungen cc) Zu niedrige Vorauszahlungen dd) Ermäßigung der Vorauszahlungen D. Umlageschlüssel I. Festlegung des Umlageschlüssels II. Änderung des Verteilungsmaßstabs III. Einzelne Verteilungsmaßstäbe E. Betriebskostenvorauszahlungen/-pauschalen, Änderungsmöglichkeiten I. Dispositive Mietstruktur des BGB/Konkrete vertragliche Ausgestaltungsmöglichkeiten der Mietstruktur 1. Dispositive Mietstruktur des BGB a) Grundsatz: „Miete“ im Sinne des BGB ist Bruttomiete (§ 535 Abs. 1 i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB) b) Ausnahme: Zwingende Einschränkung der gesetzlichen Mietstruktur durch die HeizkostenV c) Im Übrigen vertraglich frei bestimmbare Mietstruktur 2. Konkrete vertragliche Ausgestaltungsmöglichkeiten der Zahlungspflichten für umlegbare Betriebskosten a) Mit Vorausleistungen in Form von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen b) „Nach Anfall“ II. Unterschiede zwischen Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen 1. Betriebskostenvorauszahlungen a) Tatsächlich im Abrechnungszeitraum angefallene Betriebskosten als Maßstab für Betriebskostenhöhe b) Rückwirkende Festsetzung der Betriebskostenhöhe c) Keine Vermutung der Kostendeckung von vereinbarten Vorauszahlungen 2. Betriebskostenpauschalen a) Vor Abrechnungszeitraum festgelegte Höhe der Pauschale als verbindlicher Maßstab für Betriebskostenhöhe b) Mangels gesetzlicher Regelung grundsätzlich keine rückwirkende Anpassung einer Betriebskostenpauschale c) „Abgeltungsprinzip“ III. Anpassungsmöglichkeiten von Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen 1. Betriebskostenvorauszahlungen a) Erhöhungen b) Herabsetzungen 2. Betriebskostenpauschalen a) Erhöhungen b) Herabsetzungen IV. Vor- und Nachteile einer Bruttokaltmiete bzw. einer Nettokaltmiete mit Betriebskostenpauschale bzw. -vorauszahlung/Fazit 1. Bruttokaltmiete a) Vorteile b) Nachteile 2. Nettokaltmiete mit Betriebskostenpauschalen a) Vorteile b) Nachteile 3. Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen a) Vorteile b) Nachteile 4. Fazit F. Betriebskostenabrechnung I. (Formelle) Wirksamkeit der Abrechnung („Ob“ der Abrechnung) 1. Vier Mindestangaben a) Zusammenstellung der Gesamtkosten b) Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel c) Berechnung des Anteils des Mieters d) Abzug der Vorauszahlungen des Mieters 2. Gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit a) Prüfungsmaßstab b) Rechnerische Nachvollziehbarkeit c) Gedankliche Nachvollziehbarkeit II. (Inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung („Wie“ der Abrechnung) 1. Überprüfung der Richtigkeit von Ansatz und Höhe bzw. Menge der abgerechneten Positionen an sich (formale Mängel) a) Richtigkeit des Ansatzes der abgerechneten Positionen („Ob“ des Ansatzes) b) Richtigkeit der Höhe bzw. Menge der abgerechneten Positionen („Wie“ des Ansatzes) 2. Inhaltliche Mängel der Abrechnung a) Unzulässige Bildung von Abrechnungseinheiten b) Fehlendes Herausrechnen nicht umlagefähiger Kostenanteile c) Fehlende Durchführung eines erforderlichen Vorwegabzugs bei Bildung von mehrere Gebäude bzw. Gebäudeteile umfassenden Abrechnungseinheiten oder bei unterschiedlichen Nutzergruppen d) Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz III. Abrechnungsfrist und Fälligkeit einer Nachzahlung bzw. einer Rückzahlung/Folgen bei Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist 1. Abrechnungsfrist und Fälligkeit einer Nachzahlung bzw. Rückzahlung a) Bestehen und Länge der Abrechnungsfrist b) Fälligkeit einer Nachzahlung c) Fälligkeit einer Rückzahlung 2. Folgen bei Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist a) Keine Ausschlusswirkung wie im Wohnraummietrecht b) Eintritt der Abrechnungsreife c) Einklagbarer Anspruch auf Abrechnungserstellung d) Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen bei noch nicht beendetem Mietverhältnis e) Rückzahlungsanspruch bezüglich geleisteter Vorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis IV. Beanstandungen des Mieters 1. Grundsatz: Keine Einwendungsausschlussfrist wie im Wohnraummietrecht 2. Ausnahme: Aufnahme einer Einwendungsausschlussfrist in den Vertrag a) Anforderungen an die vertragliche Regelung einer Einwendungsausschlussfrist b) Wiederholung des Hinweises auf die Einwendungsausschlussfrist in der Abrechnung c) Kein Ausschluss von Einwendungen bei nicht formell ordnungsgemäß abgerechneten Positionen d) Anerkenntniswirkung nach vorbehaltlosem Ausgleich einer Nachzahlung durch den Mieter? 3. Inhalt der Beanstandungen V. Nachberechnungen des Vermieters 1. Innerhalb der Abrechnungsfrist sind „Nachberechnungen“ grundsätzlich immer möglich 2. Auswirkungen des Abflussprinzips auf das Erfordernis von Nachberechnungen 3. Bei vorangegangener Erstabrechnung, die mit Nachzahlungsbetrag endet 4. Bei zuvor bereits geänderter Erstabrechnung, die mit Guthaben endete, welches ausgekehrt wurde a) Grund für die Nachberechnung war Vermieter bereits bei Guthabensauskehrung als vorliegend oder möglicherweise vorliegend bewusst b) Grund für die Nachberechnung trat erst nach Guthabensauskehrung auf oder wurde dem Vermieter zumindest erst später bekannt VI. Abrechnung bei Mietminderung 1. Gesamtmiete als Bemessungsmaßstab der Minderung 2. Ermittlung der Mietminderung anhand der Jahresabrechnung der Betriebskosten VII. Abrechnung bei Vermieter- bzw. Mieterwechsel 1. Abrechnung bei Vermieterwechsel a) Auswirkungen von § 566 BGB auf die Verpflichtung zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung b) Vermieterwechsel nach abgelaufenem Abrechnungszeitraum c) Vermieterwechsel während des laufenden Abrechnungszeitraums 2. Abrechnung bei Mieterwechsel a) Grundsatz der zeitanteiligen Aufteilung bei Mieterwechsel während eines Abrechnungszeitraums b) Unveränderte Bedeutung des Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzips bei Mieterwechsel Kapitel 7. Sicherheiten der Mietparteien A. Sicherheiten für den Vermieter I. Ausgangslage 1. Interessen des Vermieters 2. Sicherungsgegenstände, Sicherungsabrede 3. Höhe, Fälligkeit a) Höhe b) Fälligkeit c) Sicherheit als Bedingung d) Stellung der Sicherheit und Kündigung, Zurückbehaltung 4. Ziehung/Verwertung von Sicherheiten a) Voraussetzungen aa) Verwertung während des Mietverhältnisses bb) Verwertung nach Beendigung des Mietverhältnisses cc) Praktische Handhabung b) Keine Pflicht zur Ziehung/Verwertung der Sicherheit c) Pflicht zur Wiederauffüllung 5. Rückzahlung/Rückgabe a) Rückzahlungsanspruch b) Abrechnung durch den Vermieter c) Abrechnungsfrist d) Verjährung e) Verfallklauseln 6. Verwertung der Sicherheit bei Veräußerung des Objekts II. Vertragliche Sicherheiten 1. Kaution a) Barkaution b) Anlage und Verzinsung c) Kautions(spar)konto d) Andere Ausgestaltungen der Mietkaution 2. Bürgschaft a) Akzessorietät b) Bürgschaftsvereinbarung c) Bürgschaft auf erstes Anfordern d) Selbstschuldnerische Bürgschaft e) Kombination selbstschuldnerisch plus auf erstes Anfordern f) Mietausfallbürgschaft g) Ausschluss der Möglichkeit zur Hinterlegung h) Bürgschaft auf Zeit i) Vereinbarung von Höchstsummen in Bürgschaften j) Rückgabe der Bürgschaft k) Gerichtsstand der Bürgschaft, Rechtswahl 3. Selbstständige Garantie 4. Patronatserklärung a) Ausgestaltung, Konsequenzen b) Form und Bestimmtheit, Inhalt 5. Sonstige vertragliche Sicherheiten a) Verpfändung von Wertpapieren b) Verlustübernahmevertrag c) Schuldversprechen d) Schuldübernahme/Schuldbeitritt eines Dritten 6. Kumulation von Sicherheiten a) Möglichkeiten der Kumulation b) Grenzen 7. Insolvenz des Mieters a) Kaution b) Bürgschaft c) Selbstständige Garantie d) Patronatserklärung e) Verpfändung von Wertpapieren f) Verlustübernahmevertrag g) Schuldversprechen h) Schuldübernahme/Schuldbeitritt eines Dritten III. Gesetzliche Sicherheiten/Vermieterpfandrecht 1. Umfang 2. Verwertung 3. Einstweiliger Rechtsschutz 4. Verhinderung des Entfernens von Gegenständen 5. Eigenhändiger Verkauf 6. Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters IV. Sicherungsmittel im weiteren Sinne 1. Notarielle Räumungsurkunde 2. Kein allgemeiner Zurückbehalt der Leistung 3. Kein allgemeines Selbsthilferecht 4. Vertragsgestaltung V. Übergang von Sicherheiten B. Sicherheiten für den Mieter I. Mieterdienstbarkeit 1. Inhalt der Dienstbarkeit 2. Sicherungsabrede 3. Rangfolge im Grundbuch a) Mieterdienstbarkeit im Nachrang b) Mieterdienstbarkeit im Rang vor Grundpfandrechten 4. Stillhaltevereinbarung II. Finanzierungssicherheiten 1. Finanzierung des Mieters 2. Vorübergehend eingebrachte Gegenstände 3. Grundschulden für Mieter III. Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG 1. Allgemeines 2. Mangelnde Koexistenz 3. Inhalt IV. Weitere Sicherungsmittel C. Sicherheiten und Drittinteressen I. Interessen von Finanzierungsgebern 1. Finanzierungsgeber des Vermieters a) Mitspracherechte des Finanzierungsgebers b) Abtretung von Forderungen 2. Finanzierungsgeber des Mieters II. Interessen von Lieferanten und sonstigen Dritten 1. Lieferanten des Vermieters 2. Lieferanten des Mieters Kapitel 8. Instandhaltung, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Ersatzbeschaffung und Schönheitsreparaturen A. Einleitung B. Regelungen im Mietvertrag I. Gesetzliche Ausgangslage II. Regelung im Mietvertrag 1. Definitionen 2. Regelungen im Mietvertrag zu Instandhaltung und Instandsetzung a) Übernahme durch den Mieter b) Kostenübernahme durch den Mieter c) Kostenübernahme für Gemeinschaftsflächen d) Begrenzung der Kosten e) Individualvertrag 3. Regelungen für die Ersatzbeschaffung 4. Regelungen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen a) Übernahme durch den Mieter b) Fristenpläne, Endrenovierungen und Abgeltungsklauseln c) Individualvertrag C. Durchsetzung der Ansprüche I. Vertragliche Ausgangslage II. Übertragung durch AGB 1. Grundsätze der AGB-Kontrolle 2. Offensichtlicher Verstoß 3. Instandhaltung und Instandsetzung a) Übertragung b) Formularvertraglich 4. Ersatzbeschaffung 5. Schönheitsreparaturen a) Übertragung b) Formularvertraglich c) Ausführungsart III. Individualvereinbarungen IV. Durchsetzung 1. Durchsetzung bei beendetem Mietverhältnis 2. Durchsetzung bei laufendem Mietverhältnis 3. Verjährung Kapitel 9. Betriebspflicht, Konkurrenzschutz A. Betriebspflicht I. Bedeutung für die Praxis II. Vereinbarungen zur Betriebspflicht 1. Inhalt und Umfang der Betriebspflicht 2. Vertragsimmanente Vereinbarung 3. Ausdrückliche Vereinbarung a) Individualvereinbarung b) Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen aa) Kombination mit Konkurrenzschutzklauseln und/oder Sortimentsbindungsklauseln bb) Generelles Verbot zeitweiliger Schließungen cc) Festlegung der Öffnungszeiten dd) Anknüpfung an gesetzliche Bestimmungen 4. Ende der Betriebspflicht III. Rechtsfolgen bei Nichterfüllung 1. Nichterfüllung der Betriebspflicht 2. Wiederaufnahme des Betriebes 3. Weiterzahlung der (Umsatz-)Miete 4. Einstweilige Verfügung 5. Vertragsstrafe 6. Schadensersatz 7. Kündigung a) Kündigungsgrund b) Wirkung der Kündigung auf die Betriebspflicht B. Konkurrenzschutz I. Bedeutung für die Praxis II. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz 1. Herleitung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes 2. Persönlicher Geltungsbereich 3. Sächlicher Geltungsbereich 4. Räumlicher Geltungsbereich 5. Zeitlicher Geltungsbereich III. Ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen zum Konkurrenzschutz 1. Individualvertragliche Vereinbarungen a) Konkurrenzschutzverpflichtung des Mieters zugunsten des Vermieters/Wettbewerbsverbot b) Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters zugunsten des Mieters c) Dingliche Absicherung 2. AGB-Regelungen zum Konkurrenzschutz IV. Rechtsfolgen und Rechtsschutz bei Verstoß gegen Konkurrenzschutz 1. Mietminderungsrecht, Zurückbehaltung der Miete 2. Vertragsstrafe 3. Schadensersatz 4. Außerordentlich fristlose Kündigung 5. Einstweiliger Rechtschutz 6. Unterlassungsanspruch Kapitel 10. Haftung und Gewährleistung, Versicherung A. Grundsätze B. Haftung und Nebenpflichten des Mieters I. Haftung des Mieters 1. Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten 2. Annahmeverzug des Mieters 3. Haftung des Mieters bei Nichtzahlung der Miete 4. Haftung des Mieters für Verschlechterung der Mietsache 5. Haftung bei Untervermietung 6. Haftung für Dritte 7. Verletzung gegen das Rücksichtnahmegebot II. Obhuts- und Verkehrssicherungspflichten des Mieters 1. Obhutspflichten des Mieters 2. Rückgabepflicht 3. Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen 4. Verkehrssicherungspflichten C. Mängelhaftung des Vermieters I. Mangelbegriff 1. Maßgeblicher Zeitpunkt 2. Einzelne Sachmängel a) Beschaffenheits- und Zustandsmängel b) Umwelt- und Umfeldmängel c) Öffentlich-rechtliche Beschränkungen 3. Rechtsmangel 4. Zusicherung von Eigenschaften II. Rechtsfolgen 1. Erfüllungsanspruch 2. Minderung a) Berechnung und Höhe aa) Berechnung bb) Höhe b) Einzelfälle 3. Schadensersatzansprüche des Mieters a) Anfängliche Mängel b) Nachträgliche Mängel c) Verzug mit der Mangelbeseitigung d) Umfang des Schadensersatzanspruchs 4. Aufwendungsersatzanspruch 5. Kündigung 6. Zurückbehaltungsrecht 7. Sonstige Rechtsbehelfe: Allgemeines Leistungsstörungsrecht III. Ausschluss und Beschränkung der Gewährleistung 1. Gesetzlicher Ausschluss von Gewährleistungsrechten a) Mieter kennt den Mangel bei Vertragsschluss b) Annahme einer mangelhaften Sache c) Verstoß gegen die Anzeigepflicht d) Mieter hat den Mangel zu vertreten e) Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs f) Treu und Glauben 2. Vertraglicher Ausschluss von Gewährleistungsrechten a) Abgrenzung Allgemeine Geschäftsbedingungen – Individualvereinbarung b) Einzelne Ausschlüsse aa) Ausschluss der Minderung bb) Ausschluss des Schadensersatzanspruchs cc) Ausschluss des Aufwendungsersatzanspruchs dd) Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts ee) Ausschluss der fristlosen Kündigung IV. Beweislast V. Verjährung und Verwirkung D. Versicherungsfragen I. Grundsätzliches II. Versicherungen des Vermieters 1. Sachversicherungen a) Feuerversicherungen b) Leitungswasser- und Rohrbruchversicherung c) Sturm- und Hagelversicherung d) Mietverlustversicherung e) Technische Versicherungen f) Terrorismusversicherung 2. Haftpflichtversicherungen 3. Rechtsschutzversicherung III. Ausschlüsse und Obliegenheiten IV. Zurechnung von Mieterverhalten V. Umlagefähigkeit von Versicherungen VI. Verpflichtung des Mieters zum Abschluss von Versicherungen VII. Regress des Gebäudeversicherers beim Mieter Kapitel 11. Bauliche Maßnahmen im Rahmen bestehender Mietverhältnisse A. Bauliche Maßnahmen des Vermieters I. Erhaltungsmaßnahmen 1. Umfang der Duldungspflicht 2. Mitwirkungspflicht 3. Zumutbarkeit der Maßnahme 4. Aufwendungsersatz und Vorschuss II. Modernisierungsmaßnahmen 1. Einzelne Modernisierungsmaßnahmen a) Energetische Modernisierung aa) Einsparung von Endenergie bb) Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz cc) In Bezug auf den Mietgegenstand dd) Nachhaltigkeit b) Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und nachhaltiger Klimaschutz aa) Einsparung von Primärenergie bb) Nachhaltiger Klimaschutz cc) Nachhaltigkeit dd) Gleichzeitige Einsparung von Primär- und Endenergie c) Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs d) Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache e) Maßnahmen, die aufgrund von nicht vom Vermieter zu vertretenden Umständen ausgeführt werden f) Schaffung von neuem Wohnraum 2. Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung 3. Verhältnis der Modernisierungsregelungen zu den mietrechtlichen Erfüllungs- und Gewährleistungsvorschriften 4. Abdingbarkeit der Regelungen III. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen 1. Mitteilungspflicht des Vermieters 2. Die Ankündigungsfrist 3. Textform der Modernisierungsankündigung 4. Die Angaben zur Modernisierungsmaßnahme a) Art und Umfang der geplanten Maßnahme b) Voraussich

Das Handbuch deckt alle praxisrelevanten Themenbereiche im Gewerberaummietrecht ab, von der Vorbereitung und der Anbahnung des Vertragsverhältnisses über Verhandlungs- und Gesprächsstrategien sowie den Vertragsabschluss über Störungen im Vertragsverhältnis während der Mietzeit bis hin zur Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses. Bezüge zu technischen Vorgaben bzw. anderen Rechtsgebieten werden griffig und anschaulich dargestellt (z.B. EneV; öffentlich-rechtliche Genehmigungen, technische Vorschriften, Arbeitstättenrichtlinie). Auch die differenzierte Darstellung von Vermietungsstrategienist Bestandteil des Werkes.

Strategic legal presentation of commercial real estate rental law from the landlord’s perspective, including all the tricks and tips. Thorough but free of any extra verbiage, easily understandable through checklists, sample formulations, general instructions, and sample contracts. * Strategies for landlords * Important tips and suggestions * Sample boilerplate * Clear checklists * Extensive examples from actual case law * Designed for use in practice