Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos : Entwicklung eines probabilistischen Bewertungsmodells mit quantitativer Risikomessung als integralem Bestandteil

Bei einer wohnwirtschaftlichen Portfoliobewertung ist eine qualifizierte Wertermittlung auf Einzelobjektebene insbesondere in einer frühen Transaktionsphase aus Zeit- und Kostengründen nicht machbar. Stefan Haas entwickelt eine Bewertungsmethodik, welche standardisiert einen Portfolio-Erwartungswert ermittelt und darüber hinaus eine quantitative Risikomessung ermöglicht. Trotz der Komplexität der immobilienspezifischen Sachverhalte ist es gelungen, ein Bewertungsmodell zu entwickeln, welches sowohl theoretisch fundiert ist, als auch nachvollziehbare Ergebnisse für die Praxis liefert. Cover......Page 1 Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos ......Page 2 ISBN 978-3-8349-2525-1......Page 5 Geleitwort......Page 6 Vorwort......Page 8 Inhaltsverzeichnis......Page 10 Abkürzungsverzeichnis......Page 14 Symbolverzeichnis......Page 18 Formelverzeichnis......Page 20 Abbildungsverzeichnis......Page 22 Tabellenverzeichnis......Page 26 1.1 Ausgangssituation – Problemstellung und Motivation......Page 29 1.2.1 Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes in Deutschland......Page 33 1.2.3 Bisheriges Transaktionsvolumen von Wohnportfolios......Page 38 1.2.4 Prognose Transaktionsvolumen......Page 41 1.3 Stand der Forschung......Page 47 1.3.1 Aggregierte Einzelbewertungen......Page 48 1.3.3 Desktopbewertung......Page 49 1.3.4 Paketund Massenbewertungen......Page 50 1.3.6 Hedonische Immobilienbewertung......Page 52 1.3.7 Zwischenfazit......Page 54 1.4 Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext und Abgrenzung des Themengebietes......Page 55 1.5 Vorgehensweise und Struktur der Arbeit......Page 58 2.1.1 Flurstück und Grundstück......Page 61 2.1.3 Flächendefinitionen......Page 62 2.1.4 Mietbegrifflichkeiten......Page 63 2.1.5 Bauzustand......Page 64 2.2 Der Preis und der Wert einer Immobilie......Page 66 2.3.1 Marktfaktoren......Page 70 2.3.2 Objektfaktoren......Page 73 2.4 Finanzmathematische Grundlagen......Page 75 2.5.1 Lageund Streuungsparameter......Page 77 2.5.2 Häufigkeitsverteilungen......Page 78 2.5.4 Wahrscheinlichkeitsrechnung......Page 79 2.5.5 Simulationsansätze......Page 81 2.5.6 Stochastische Simulation – das Monte-Carlo-Verfahren......Page 82 2.5.7 Das Monte-Carlo-Verfahren in der Immobilienbewertung......Page 84 2.6.1 Ertragswertverfahren......Page 86 2.6.2 Modifizierte Ertragswertverfahren......Page 90 2.7 Risikobetrachtung im Immobilienmanagement......Page 92 2.8 Ablauf einer Risikoanalyse......Page 97 3 Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter)......Page 101 3.1.1 Darstellung des Parameters „Rohertrag“......Page 106 3.1.2 Interdependenzen des Parameters „Rohertrag“......Page 109 3.1.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Rohertrag“......Page 110 3.2.1 Darstellung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“......Page 111 3.2.2 Interdependenzen des Parameters „Liegenschaftszinssatz“......Page 117 3.2.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“......Page 118 3.3.1 Darstellung des Parameters „Restnutzungsdauer“......Page 119 3.3.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Restnutzungsdauer“......Page 121 3.4.1 Darstellung des Parameters „Bodenwert“......Page 122 3.4.2 Interdependenzen des Parameters „Bodenwert“......Page 127 3.4.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bodenwert“......Page 128 3.5.1 Darstellung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“......Page 129 3.5.2 Interdependenzen des Parameters „Bewirtschaftungskosten“......Page 134 3.5.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“......Page 135 3.6.1 Darstellung des Parameters „Sonderwert“......Page 136 3.6.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Sonderwert“......Page 137 3.6.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Sonderwert“......Page 138 4 Modellbildung......Page 139 4.1 Problemdefinition......Page 144 4.2 Modellentwurf......Page 145 4.2.1 Operationalisierung des Parameters „Rohertrag“......Page 146 4.2.2 Operationalisierung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“......Page 147 4.2.3 Operationalisierung des Parameters „Restnutzungsdauer“......Page 150 4.2.4 Operationalisierung des Parameters „Bodenwert“......Page 151 4.2.5 Operationalisierung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“......Page 153 4.2.6 Operationalisierung des Parameters „Sonderwert“......Page 154 4.3 Datenerhebung......Page 155 4.3.1 Indikatoren der Marktfaktoren......Page 156 4.3.2 Datensatz und deskriptive Statistik......Page 157 4.3.3 Vorhandene Korrelationen......Page 158 4.3.4 Ökonometrisches Modell......Page 159 4.3.5 Wahrscheinlichkeitsverteilungen der unsicheren Parameter......Page 162 4.4 Modellimplementierung......Page 164 4.5.1 Zusammenstellung des Beispiel-Portfolios......Page 168 4.5.2 Struktur des Beispiel-Portfolios......Page 169 4.6.1 Ermittlung des Portfolio-Erwartungswert......Page 171 4.6.2 Szenarioanalyse (Stress-Test)......Page 172 4.6.3 Simulationsanalyse zur Erstellung des Risikoprofils......Page 173 4.6.4 Spezifikation des Risikomaßes......Page 174 4.6.5 Weiterer Validierungsstest – Bildung von Teilportfolios......Page 175 4.6.6 Abweichungsanalyse des Liegenschaftszinssatzes......Page 179 4.7 Ergebnisinterpretation und Fazit......Page 180 5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse......Page 183 5.2 Kritische Würdigung......Page 185 5.3 Ansatzpunkte für weiterführende Forschung......Page 187 Literaturverzeichnis......Page 189 Anhangsverzeichnis......Page 201 Anhang 01 – Leverage-Effekt......Page 203 Anhang 02 – Infomemorandum eines Wohnungsportfolios......Page 204 Anhang 03 – Wohnportfoliotransaktionen > 1 Mrd. EUR......Page 205 Anhang 04 – Wohnungsportfolio-Verkäufe ab 1997......Page 206 Anhang 05 – Mietbegriffsdefinitionen......Page 215 Anhang 06 – Wertbegriffsdefinitionen......Page 217 Anhang 07 – Faktoren der Marktattraktivität und der Wettbewerbsstärke......Page 220 Anhang 08 – Zinsund Rentenrechnung......Page 222 Anhang 09 – Lageund Streuungsparameter......Page 225 Anhang 10 – Normalverteilung......Page 229 Anhang 11 – Regressionsund Korrelationsanalyse......Page 230 Anhang 12 – Wichtige diskrete und stetige Verteilungen......Page 232 Anhang 13 – Anwendungsbeispiel Monte Carlo-Methode......Page 233 Anhang 14 – Musterertragswertberechnung......Page 235 Anhang 15 – Immobiliencharakteristika und -risiken......Page 236 Anhang 16 – Risikomaße......Page 237 Anhang 17 – Methoden zur Berücksichtigung von Unsicherheiten......Page 239 Anhang 18 – Ertragswertberechnung für Tornadodiagramm......Page 241 Anhang 19 – Methodik zur Berechnung eines Overrents / Underrents......Page 242 Anhang 20 – Einfluss der Wohnungsgröße auf die Miete......Page 243 Anhang 21 – Ausstattungsmerkmale von Gebäuden......Page 244 Anhang 22 – Lagekriterien für Wohnimmobilien......Page 245 Anhang 23 – Immobilienwirtschaftliche Standortanalyse......Page 246 Anhang 24 – Verfahren nach Sommer/Kroll und Hausmann......Page 247 Anhang 25 – Ermittlung eines fiktiven Baujahrs......Page 250 Anhang 26 – Sonstige wertbeeinflussende Umstände......Page 252 Anhang 27 – Übersicht der Raumordnungsregionen......Page 259 Anhang 28 – Rohdaten-Matching......Page 260 Anhang 29 – Studie PERSPEKTIVE DEUTSCHLAND......Page 263 Anhang 30 – Ökonomische Basis und Flächennachfrage......Page 265 Anhang 31 – Investitionsund Flächenmarkt......Page 272 Anhang 32 – Korrelationsmatrix......Page 280 Anhang 33 – Ergebnisse des ROR-Ratings......Page 281 Anhang 34 – Objektdaten des Beispiel-Portfolios......Page 282 Anhang 35 – Abweichungsanalyse Erwartungs/ Marktwert......Page 288