Immobilien und Steuern : Kompakte Darstellung für die Praxis

Die steuerliche Beratung von Vorgängen im Zusammenhang mit Immobilien stellt ein komplexes, steuerartenübergreifendes Themengebiet dar. Der Rechtsanwender muss hierbei neben den Ertragsteuern (Einkommen-, Gewerbe-, Körperschaftsteuer), die Verkehrsteuern (Umsatz-, Grunderwerbsteuer) und auch die Substanzsteuern (Erbschaft/Schenkung-, Grundsteuer) berücksichtigen. Das Buch erläutert praxisnah alle relevanten Steuern, die bei Erwerb, Vermietung und der Veräußerung von Immobilien anfallen. Cover......Page 1 Immobilien und Steuern ......Page 2 Vorwort......Page 6 Literaturverzeichnis......Page 8 Inhaltsübersicht......Page 10 A. Einleitung......Page 22 b) Umsatzsteuer......Page 25 d) Ertragsteuern......Page 26 a) Umsatzsteuer......Page 27 b) Grundsteuer......Page 28 c) Ertragsteuern......Page 29 b) Ertragsteuern......Page 30 a) Deutsche Immobilie eines Steuerausländers......Page 31 b) Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie......Page 32 II. Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen......Page 33 a) Notwendiges Betriebsvermögen......Page 34 b) Gewillkürtes Betriebsvermögen......Page 35 2. Privatvermögen......Page 36 1. Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht......Page 37 2. Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke)......Page 38 3. Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden......Page 39 5. Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung......Page 40 I. Grundstück (unbewegliches Vermögen)......Page 41 a) Erbbaurecht......Page 42 1. Bedeutungszusammenhang......Page 43 2. Begriff......Page 44 IV. Gebäudeteile......Page 45 2. Selbständige Gebäudeteile......Page 46 b) Scheinbestandteile......Page 47 d) Ladeneinbauten......Page 48 1. Wohnung......Page 49 2. Häusliches Arbeitszimmer......Page 50 II. Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum......Page 51 2. Leasing/Nutzungsüberlassung......Page 52 aa) Definition......Page 53 aa) Spezialleasing......Page 54 bb) Teilamortisationsvertrag ......Page 55 cc) Vollamortisationsvertrag......Page 56 3. Nießbrauch......Page 58 6. Mietereinbauten bzw. -umbauten......Page 59 7. Treuhandverhältnisse......Page 61 I. Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG......Page 63 1. Anschaff ungskosten......Page 64 a) Anschaff ungspreis......Page 65 bb) Aufteilung von Anschaffungskosten......Page 66 c) Nachträgliche Anschaff ungskosten......Page 67 a) Definition ......Page 68 d) Instandsetzungsund Modernisierungsaufwendungen......Page 69 e) Abbruchkosten......Page 71 f) Ermittlung der Herstellungskosten......Page 72 a) Defi nition......Page 73 b) Begriff sbestimmung......Page 74 c) Wertermittlung......Page 75 1. Grundsätzliches......Page 76 b) Drittaufwand......Page 77 4. AfA-Arten......Page 78 a) Beginn/Ende der AfA......Page 79 b) AfA-Objekte......Page 80 cc) Selbständige Wirtschaftsgüter......Page 81 aa) Lineare AfA......Page 82 a) Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung......Page 84 b) Voraussetzungen des § 7a EStG......Page 85 7. Außerordentliche AfA......Page 86 a) Planmäßige Abschreibung......Page 87 III. Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG)......Page 88 1. Einheitswertermittlung (für Zwecke der Grundsteuer)......Page 89 (1) Ertragswertverfahren......Page 90 (2) Sachwertverfahren......Page 91 dd) Grundstücke mit einem Erbbaurecht......Page 92 2. Bedarfsbewertung (für Zwecke der Grunderwerbsteuer)......Page 93 b) Grundstücke des Grundvermögens......Page 94 bb) Bebaute Grundstücke......Page 95 3. Bewertung für Zwecke der Erbschaftund Schenkungsteuer......Page 96 aa) Unbebaute Grundstücke......Page 97 (1) Vergleichswertverfahren......Page 98 (2) Ertragswertverfahren......Page 99 (3) Sachwertverfahren......Page 101 (1) Bewertung des Erbbaurechts......Page 102 (2) Bewertung des Erbbaugrundstücks......Page 103 (2) Bewertung des belasteten Grundstücks......Page 104 c) Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts......Page 105 § 2 Besonderer Teil......Page 106 a) steuerbare Rechtsvorgänge......Page 107 aa) Grundsätzliches......Page 108 bb) Einheitliches Vertragswerk......Page 109 c) Steuerbefreiungen......Page 110 g) Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer......Page 111 a) Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs......Page 112 c) Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer......Page 114 f) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze......Page 115 3. Ertragsteuerliche Aspekte......Page 116 bb) Erwerb durch Tausch......Page 117 cc) Gemischte Schenkung......Page 118 II. Besteuerung der Nutzung......Page 119 a) Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung i.R.d. Immobiliennutzung......Page 120 aa) Gewerbliche Vermietung......Page 121 (2) Voraussetzungen......Page 123 (4) Steuerliche Folgen......Page 125 b) Immobilie im Privatvermögen......Page 126 (2) Riester-Rente......Page 127 (3) Ermäßigung des Einkommensteuertarifs für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen......Page 128 (2) Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung......Page 130 (3) Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers an Arbeitgeber ......Page 131 (4) Verfassungsmäßigkeit des § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG......Page 132 (2) Einkünfteerzielungsabsicht (Abgrenzung zur Liebhaberei)......Page 133 (3) Totalüberschussprognose (Widerlegung der negativen Beweiszeichen)......Page 136 (5) Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. 21 EStG......Page 137 (8) Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 EStG ......Page 138 (10) Behandlung von Zuschüssen ......Page 142 (11) Mietverträge zwischen Angehörigen......Page 144 aa) Einkünfteerzielungsabsicht......Page 145 cc) Betriebsausgaben/Aufwendungen......Page 146 (2) Aufwendungen für das Arbeitszimmer......Page 147 b) Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes......Page 148 c) Optionsrecht des Vermieters......Page 150 aa) Teilweise Nutzung für unternehmerische Zwecke und teilweise private Zwecke......Page 151 bb) Teilweise Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug begründen......Page 152 dd) Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien......Page 153 (2) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Umlaufvermögen......Page 154 (3) Korrekturen bei eingebauten Wirtschaftsgüter oder sonstigen Leistungen an einer Immobilie ......Page 155 e) Bemessungsgrundlage/Steuerschuldner......Page 156 g) Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer......Page 157 d) Steuerschuldner......Page 158 f) Bemessung der Grundsteuer......Page 159 i) Erlass der Grundsteuer......Page 160 4. Zweitwohnungsteuer......Page 162 III. Besteuerung der Veräußerung......Page 163 a) Einzelveräußerung......Page 164 aa) Ertragsteuerliche Rechtsfolgen......Page 165 c) Gewerblicher Grundstückshandel......Page 166 (2) Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ......Page 167 bb) Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung......Page 168 dd) Einzubeziehende Tätigkeiten......Page 169 ee) Zeitlicher Zusammenhang......Page 170 a) Grundsatz......Page 171 aa) Anschaffung/Herstellung......Page 172 bb) Veräußerung......Page 173 aa) Begünstigte Wirtschaftsgüter......Page 174 aa) Grundsatz der Einkunftsermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften......Page 175 (4) Teilweise entgeltlich erworbenes Gebäude......Page 176 bb) Zeitpunkt der Besteuerung des Veräußerungsgewinns......Page 177 IV. Immobilien-Leasing......Page 178 bb) Bilanzierung beim Leasingnehmer......Page 179 2. Umsatzsteuerliche Aspekte......Page 180 b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer......Page 181 1. Abgrenzung gewerblicher von vermögensverwaltender Personengesellschaft......Page 182 bb) Teilweise gewerblich tätige Personengesellschaft (Abfärbe-/ Infektionstheorie)......Page 184 (1) Umsatzsteuerliche Aspekte......Page 185 (2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte......Page 186 (2) Entgeltlicher Erwerb......Page 187 (2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte......Page 188 bb) Grundsteuer......Page 189 (1) Gesellschaftsebene......Page 190 (3) Gesellschafterebene (Mitunternehmerschaft)......Page 196 (4) Besonderheiten bei Mietverhältnissen zwischen Personengesellschaft und Gesellschafter......Page 197 (2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte......Page 198 (2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte......Page 199 3. Vermögensverwaltende Personengesellschaft......Page 200 aa) Gesellschaftsebene......Page 201 bb) Veräußerung des Anteils an einer Personengesellschaft......Page 202 (2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte......Page 203 (2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte......Page 204 (1) Ebene der Gesellschaft......Page 205 (2) Ebene der Anteilseigner......Page 206 (1) Anteil im Privatvermögen......Page 207 (2) Anteil im Betriebsvermögen......Page 208 II. Erbschaftsteuerreform......Page 209 2. Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen......Page 210 b) Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder, Kinder verstorbener Kinder......Page 211 V. Steuertarif......Page 212 VI. Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer......Page 213 1. Grundsätzliches......Page 214 2. Besteuerung der Fondsgesellschaft......Page 215 3. Besteuerung des Anlegers......Page 216 4. Steuerliche Besonderheiten......Page 217 b) Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft)......Page 218 5. Besteuerung der Veräußerung......Page 219 II. Off ene Immobilienfonds......Page 220 1. Gesellschaftsrechtlicher Rahmen......Page 221 2. Steuerliche Aspekte......Page 222 bb) Laufende Erträge des Anlegers......Page 223 aa) Veräußerungen durch den Fonds......Page 224 1. Grundsätzliches......Page 225 b) Streuung der Aktien der REIT-AG......Page 226 f) Mindesteigenkapitalanforderungen......Page 227 b) Erwerbsphase......Page 228 c) Besteuerung laufender Erträge......Page 229 bb) Besteuerung von Veräußerungsvorgängen auf Anlegerebene......Page 230 I. Einführung......Page 231 2. Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA)......Page 232 3. Gewinne aus Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA)......Page 233 III. Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer......Page 234 aa) Einkünfteermittlung......Page 235 aa) Einkünfteermittlung......Page 236 3. Besteuerung der Veräußerung......Page 237 1. Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien......Page 238 a) Anrechnungsmethode......Page 240 b) Freistellungsmethode......Page 241 2. Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien......Page 242 Ausblick......Page 243 Stichwortverzeichnis......Page 244