Architekturpraxis Bauökonomie: Grundlagenwissen für die Planungs-, Bau- und Nutzungsphase sowie Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro

Dieses Lehrbuch stellt das komplexe Tätigkeitsfeld der Architekt\_innen aus planerischer-, bauökonomischer und immobilienwirtschaftlicher Sicht dar. Die Aufgaben des\_der Architekt\_in werden prozessorientiert im Sinne des Planungs- und Bauprozesses dargestellt. Ein weiteres Thema ist die Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro selbst. Das Lehrbuch gibt so - aufbauend auf den Einführungstexten in die Bauökonomie und Immobilienwirtschaft - einen Überblick über alle für die Architekt\_innentätigkeit relevanten ökonomischen Inhalte und vertieft die besonders praxisrelevanten Themen ausführlich. Neu in der 3. Auflage: Das Thema Haftung wurde komplett überarbeitet und alle Rechtsthemen aktualisiert. Außerdem wurde Wert auf die übergreifende Einbindung der Bedeutung von Lebenszykluskostenanalyse und Digitalisierung gelegt. Vorwort zur 3. Auflage Vorwort zur 1. Auflage Inhaltsverzeichnis Herausgeber- und Autorenverzeichnis I Einführung Inhaltsverzeichnis 1 Einführung in die Bauökonomie 1.1 Der*die Architekt*in 1.2 Der*die Architekt*in und seine*ihre Aufgaben 1.3 Architekturleistung aus planungs- und bauökonomischer Sicht 1.3.1 Leistungsphase 0 1.3.2 Leistungsphasen 1–4 1.3.3 Leistungsphasen 5–8 1.3.4 Leistungsphase 9 1.4 Wirtschaftlicher Erfolg des Architekturbüros Quellennachweis 2 Einführung in die Immobilienwirtschaft 2.1 Abgrenzung der Planungs- und Bauökonomie von der Immobilienökonomie Planungs- und Bauökonomie 2.2 Inhalte der Immobilienökonomie als wissenschaftliche Disziplin Quellennachweis II Planungsphase Inhaltsverzeichnis 3 Flächenmanagement 3.1 Einleitung 3.2 Leistungsbild Flächenmanagement 3.3 Ziele/Zielgruppen 3.4 Flächenermittlungsarten 3.4.1 Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken (Baunutzungsverordnung – BauNVO), (11/2017) 3.4.2 DIN 277, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (08/2021) 3.4.3 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) (11/2003) 3.4.4 Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) 3.4.4.1 Richtlinie zur Berechnung der (MFG) (6/2017) 3.4.4.2 Richtlinie zur Berechnung der (MF/V) (5/2012) 3.4.4.3 Richtlinie zur Berechnung der (MF/W) (5/2012) 3.4.5 DIN EN 15221–6: Flächenbemessung im Facility Management (12/2011) 3.4.6 (International Property Measurement Standards) All Buildings (01/2023) 3.4.7 FM-spezifische Fläche 3.4.7.1 Reinigungsfläche 3.4.7.2 Beheizte Fläche 3.4.7.3 Verhältnis der gemeinschaftlich genutzten Mietfläche zur Mietfläche 3.5 Flächenflexibilität 3.5.1 Bauliche Flächenflexibilität 3.5.2 Organisatorische Flächenflexibilität 3.6 Flächeneffizienz/Flächenkennzahlen 3.6.1 Bauliche Flächeneffizienz 3.6.2 Flächenkennzahlen 3.6.3 Anteil der Nutzungsfläche an der Netto-Raumfläche 3.6.4 Anteil der MFG-1 und der MFG-2 an der Brutto-Grundfläche 3.6.5 Flächenbedarf pro Mitarbeiter*in 3.6.6 Belegungsgrad 3.7 Zusammenfassung Quellennachweis 4 Kostenermittlungen nach DIN 276 4.1 Allgemein 4.2 Beeinflussbarkeit der Kosten im Verlauf des Planungs-, Ausführungs- und Nutzungszeitrahmens 4.3 Kostenermittlung im Leistungsbild des Architekten 4.4 Struktur der Kostenermittlungen 4.5 Kostenermittlung mit der Elementmethode 4.6 Gebäude-Grobelemente 4.7 Vorteile der Grobelementmethode in frühen 4.8 Kostenplanerische Leistungen nach HOAI und DIN 276 im Einzelnen 4.8.1 zur Leistungsphase 1 4.8.2 zur Leistungsphase 2 4.8.3 zur Leistungsphase 3 4.8.4 Leistungsverzeichnisse/ zur Leistungsphase 6 4.8.5 zur Leistungsphase 7 4.8.6 zur Leistungsphase 8 4.8.7 Mengen von Bauteilen und Bezugsgrößen 4.9 Kostendaten 4.10 Kostenplan 4.11 Genauigkeitsanforderungen an die Kostenplanung 4.11.1 Gesamtgenauigkeit einer Beispielposition 4.11.2 Ermittlung der Gesamtgenauigkeit 4.12 Übersicht Kostenkontrolle und Kostensteuerung 4.13 Budgetplanung 4.14 Kostenrisiken 4.15 Kontinuierliche Kostenkontrolle Quellennachweis 5 Terminplanung 5.1 Allgemeines 5.2 Terminplanung als Grundleistung 5.3 Betrachtungen zur Bauzeit 5.3.1 Betrachtungen zur Bauzeit aus der Sicht des*der Bauherr*in (Investor*in) 5.3.2 Betrachtungen zur Bauzeit aus der Sicht des*der Architekt*in 5.3.3 Betrachtungen zur Bauzeit aus der Sicht der Baubetriebe 5.4 Arten von Terminplänen 5.4.1 Rahmenterminplan (Rahmenablauf) 5.4.2 Generalterminplan (Generalablauf) 5.4.3 (Grobablauf) 5.4.4 5.5 Balkenpläne/Balkendiagramme als Darstellungsmethode 5.6 Begriffe der Terminplanung 5.7 Toleranzen in Terminplänen 5.8 Kontrolle und Steuerung der Terminplanung Quellennachweis 6 Projektsteuerung als Erfolgskriterium 6.1 Allgemeines 6.2 Das Leistungsbild der Projektsteuerung 6.3 Projektsteuerung und Projektleitung 6.4 Planer*innen als Projektsteuernde Quellennachweis III Bauphase Inhaltsverzeichnis 7 Ausschreibung von Bauvorhaben VOB und Leistungsbeschreibung 7.1 Allgemein 7.2 Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) 7.2.1 Der Teil A der VOB (DIN 1960) 7.2.2 Der Teil B der VOB (DIN1961) 7.2.3 Der Teil C der VOB 7.3 Gliederung der VOB Teil A (DIN 1960) 7.3.1 „ der Auftragsvergaberichtlinie“ (2014/24/EU) 7.3.2 § 1 VOB/A 7.3.3 § 2 VOB/A Grundsätze 7.3.4 § 3 VOB/A Arten der Vergabe 7.3.5 § 3a VOB/A Zulässigkeitsvoraussetzungen 7.3.5.1 Öffentliche Ausschreibung 7.3.5.2 (mit ) 7.3.5.3 7.3.6 § 4 VOB/A 7.3.6.1 Einheitspreisvertrag 7.3.6.2 7.3.6.3 7.3.6.4 7.3.7 § 6 VOB/A Teilnehmer am Wettbewerb 7.3.8 § 7 VOB/A 7.3.9 gemäß §§ 10 ff. VOB/A 7.3.10 (§ 10 Abs. 1 VOB/A) 7.3.11 (§ 10 Abs. 4VOB/A) 7.3.12 (§ 14 VOB/A) 7.3.13 § 8 VOB/A 7.3.13.1 Aufbau der 7.3.14 Funktion und Arten der Leistungsbeschreibung 7.3.14.1 Die Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis (§ 7b VOB/A) 7.3.14.2 Die Leistungsbeschreibung mit (§ 7c VOB/A) 7.3.14.3 Auszug aus dem Leistungsverzeichnis 7.3.15 Anforderungen an die 7.3.15.1 Erstellung von 7.3.15.2 7.4 Standardleistungsbücher 7.5 Quellennachweis 8 Mengenermittlung 8.1 VOB Teil C Regeln zur Mengenermittlung 8.1.1 Mengenermittlung am Beispiel von Mauerarbeiten 8.1.2 Massenermittlung für das Gewerk Mauerwerk 8.2 Vergütung bei Mengenabweichungen im Einheitspreisvertrag 8.3 Wirtschaftliche Mengenermittlung Quellennachweis 9 Kalkulation der Bauleistungen 9.1 Allgemeines 9.2 Kalkulationsverfahren 9.2.1 Divisionskalkulation 9.2.2 Äquivalenzziffernkalkulation 9.2.3 Zuschlagskalkulation 9.3 Durchführung und Ablauf der Kalkulation 9.3.1 Mittellohnberechnung 9.3.2 Einzelkosten der Teilleistungen 9.3.2.1 Lohnkosten 9.3.2.2 Sonstige Kosten 9.3.2.3 Gerätekosten 9.3.2.4 Kosten der Fremdleistungen 9.3.2.5 Gemeinkosten der Baustelle 9.3.2.6 Allgemeine Geschäftskosten 9.3.3 Ermittlung der Angebotsendsumme 9.4 Kalkulationsverfahren und Schadenersatz 9.4.1 Das Kalkulationsverfahren nach fixen und variablen Kosten Quellennachweis 10 Eröffnungstermin 10.1 Eröffnungstermin nach § 14 VOB/A 10.2 Prüfung der Angebote nach § 16 ff. VOB/A 10.3 Klärung des Angebotsinhalts nach § 15 VOB/A 10.4 Aufhebung der Ausschreibung nach § 17 VOB/A 10.4.1 Aufhebungsgründe 10.4.1.1 Aufhebung als Ausnahmeregelung 10.4.1.2 Kein den Ausschreibungsbedingungen entsprechendes Angebot 10.4.1.3 Grundlegende Änderung der Vertragsunterlagen 10.4.1.4 Andere schwerwiegende Gründe 10.5 Information unterlegener Bieter*innen nach § 19 VOB/A Quellennachweis 11 Mitwirkung bei der Vergabe: Der Bauvertrag 11.1 Allgemeines 11.2 Der Bauvertrag nach BGB bzw. nach VOB/B 11.2.1 Muster der für die Vergabe von Bauleistungen 11.2.2 11.2.3 11.2.4 11.2.5 11.3 im Bereich der 11.3.1 11.3.2 Einholen von Angeboten 11.3.3 Prüfen und werten der Angebote 11.3.4 Quellennachweis 12 Baudurchführung und Objektüberwachung 12.1 Einführung – Realisierungsphase, Leistungsphase 8 HOAI 12.2 Wer kann Bauleiter*in werden? 12.3 Ohne meine VOB sag ich gar nichts! 12.4 Beschreibung der Leistungen der Bauleitung 12.5 Zusammenfassung und Ausblick Quellennachweis IV Nutzungsphase Inhaltsverzeichnis 13 Immobilieninvestition und Lebenszyklus in der Wirtschaftlichkeitsanalyse 13.1 Wirtschaftlichkeitsberechnung 13.1.1 Statische Verfahren 13.1.2 Dynamische Verfahren 13.1.3 Moderne Verfahren 13.2 Wichtige Teilgrößen der Investitionsrechnung 13.2.1 Einnahmen: Mieterträge oder Nettocashflow 13.2.2 Ausgaben: Bewirtschaftungskosten bzw. Nutzungskosten 13.2.3 Kaufpreis bzw. Herstellungskosten und Erwerbsnebenkosten 13.3 Beurteilung und Fazit der Wirtschaftlichkeitsanalyse im Lebenszyklus Quellennachweis 14 Nutzungskosten 14.1 Grundsätze der Nutzungskostenplanung 14.2 DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (Stand 2008) 14.3 Aufbau der Nutzungskostengliederung 14.4 Einflussfaktoren des Architekturentwurfes 14.5 Checkliste zur Nutzungskostenplanung für Gebäude Quellennachweis 15 Immobilienfinanzierung 15.1 Eigenkapital (EK) 15.2 Fremdkapital (FK) 15.2.1 Beleihungswert als Grundlage der Fremdkapitalaufnahme 15.2.2 15.2.3 Abzahlungs- oder - oder Raten 15.2.4 Fest- oder 15.2.5 Absicherung durch 15.2.6 Sonstige Konditionen und 15.2.7 Mezzanine Finanzierung 15.2.8 Leverage Effect 15.2.9 Finanzierung und Building Information Modeling (BIM). Quellennachweis V Wirtschaftliches Architekturbüro Inhaltsverzeichnis 16 Qualitätsmanagement 16.1 Allgemeines 16.2 Ziele des*der Architekt*in bzw. des Architekturbüros 16.3 Aufbau eines QM-Systems 16.4 Kernprozesse im Architekturbüro 16.5 Grundsätze des QM nach DIN EN ISO 9000 16.5.1 Kundenorientierte Organisation 16.5.2 Führung 16.5.3 Einbeziehung der Mitarbeiter 16.5.4 Prozessorientiertheit 16.5.5 Systemorientiertes Management 16.5.6 Kontinuierliche Steigerung 16.5.7 Sachliche Konzepte der Entscheidungsfindung 16.5.8 Positive Synergien aus Lieferantenbeziehungen 16.6 Begriffssammlung QM Quellennachweis 17 Honorarermittlung nach HOAI 17.1 Einführung – Sinn und Zweck der HOAI 17.2 Historisches – Was sollen wir verdienen? 17.2.1 Antike und Mittelalter 17.2.2 Gebührenordnungen: Boom ab dem 19. Jahrhundert 17.2.3 Die HOAI-Fassungen von 1977 bis 2021 17.2.4 Geltungsbereich der HOAI 2013/2021 17.3 Leistungsbilder und Vertragsschluss 17.3.1 Die Leistungsbeschreibung am Beispiel der Entwurfsplanung 17.4 HOAI und Architektenvertrag 17.5 Honorarermittlung – Welche Honorarparameter sind wichtig? 17.5.1 Grundlagen der Honorarermittlung 17.5.2 Anrechenbare Kosten 17.5.3 Honorarzone 17.5.4 Honorarsatz 17.5.5 Leistungsumfang 17.5.6 Nebenkosten 17.5.7 Interpolation und Umsatzsteuer 17.6 Vergleich Honorar – Stundenaufwand (Honorardeckung) 17.7 HOAI-Spezial – Welche Besonderheiten gibt es? 17.8 Zusammenfassung und Zukunft der HOAI Quellennachweis 18 Das wirtschaftliche Architekturbüro 18.1 Allgemeines 18.2 18.2.1 18.2.1.1 Kalkulatorisches Gehalt des oder der 18.2.1.2 Alterssicherung für Inhaber*innen 18.2.1.3 Personalkosten für technische, kaufmännische und sonstige und Auszubildende 18.2.1.4 Gesetzliche (Sozialleistungen) 18.2.1.5 Freiwillige Soziallasten (Sozialleistungen) 18.2.1.6 für Freie Mitarbeit 18.2.1.7 Honorare für Leistungen Dritter 18.2.2 18.2.2.1 Kosten der Raumnutzung 18.2.2.2 Sachkosten des es 18.2.2.3 Kosten 18.2.2.4 Reisekosten 18.2.2.5 Kosten der Bürosicherung 18.2.2.6 Repräsentation und 18.2.2.7 Sonstige Kosten 18.2.2.8 Kalkulatorische 18.3 Anwendung in der Praxis 18.3.1 Beispiel: Gesamtsituation eines „6-Personen-Büros“ 18.3.2 Besondere Hinweise und Angaben 18.3.3 Ermittlung der 18.3.4 Ermittlung der 18.3.5 und Stundensätze 18.3.6 Auswertungsbogen Berechnung des mittleren Projektstundensatzes und des Gemeinkostenzuschlagsatzes (GKZ) 18.3.7 Einnahmensituation des Architekturbüros 18.3.7.1 Planungs- und Honorierungsgrundlagen für Projekt Nr. 5525 18.3.7.2 Planungs- und Honorierungsgrundlagen für Projekt Nr. 5301 18.3.8 Nach – und Vorkalkulation 18.3.8.1 18.3.8.2 Vorkalkulation 18.3.9 Kennzahlen 18.3.9.1 Das „Kennzahlen-System“ 18.3.9.2 Umsatzrendite 18.3.9.3 18.3.9.4 18.3.9.5 18.3.9.6 18.3.9.7 18.4 Ausblick Quellennachweis 19 Internationales Architekturmanagement 19.1 Grundlagen des Internationalen Architekturmanagements 19.2 Internationales Strategisches Management 19.3 Interkulturelles Management und Kommunikation 19.3.1 Erste Regel >Kenne das Land < 19.3.2 Elemente von Kultur 19.3.3 Sozialorientierung, Machtorientierung, der Umgang mit Unsicherheit und Zielorientierung nach Hofstede 19.4 Internationale Projektdurchführung Literatur 20 Der Haftungsbegriff 20.1 Rechtliche Grundlagen 20.1.1 Vertragliche Haftung 20.1.1.1 Leistungs-Soll – Anchor 5 Mangelhafte 20.1.1.2 Gewährleistungsrechte ab Abnahme der Architekt*innenleistung 20.1.1.3 Verjährung von Gewährleistungsansprüchen 20.1.1.4 Gesamtschuld zwischen Planer*in und Bauunternehmen Gesamtschuld zwischen Überwacher*in und Bauunternehmen 20.1.2 Subsidiäre Staatshaftung – Abstimmung der Planung mit Behörden 20.1.2.1 Genehmigungsfreistellungen 20.1.3 Unerlaubte Handlungen 20.2 Zur Rolle und Verantwortung von Architekt*innen 20.2.1 Aufklärungspflichten 20.2.2 Verantwortung in den Planungsphasen 20.2.2.1 Einbindung von Expert*innen 20.2.2.2 Pflicht zur Überprüfung und Überwachung Planungsleistungen Dritter 20.2.3 Bauleitungen und Kontrolle der ausführenden Bauunternehmen 20.2.4 Sonderrollen von Architekt*innen (Auswahl) 20.2.4.1 Sachverständige 20.2.4.2 Sicherheits- und Gesundheitskoordinator 20.2.4.3 Rechtliche Beratung 20.3 Besonderheiten in der Planung 20.3.1 Bauen im Bestand 20.3.2 Experimentelles oder einfaches Bauen 20.3.3 Sonderwünsche von Bauherr*innen 20.4 Checkliste Haftungsfallen 20.4.1 Haftung vermeiden 20.4.2 Häufige Haftungsfälle aus der Praxis 20.4.2.1 Qualität der Bauleistung 20.4.2.2 Maß-/Berechnungsfehler Lage auf dem Grundstück Höhenlage Wohnfläche 20.4.3 Bauliche Schäden 20.4.3.1 Feuchtigkeitsschäden 20.4.3.2 Kondensat 20.4.3.3 Schallschutz 20.4.3.4 Wärmeschutz 20.4.3.5 Risse 20.4.3.6 Unterfangung 20.4.3.7 Treppen 20.4.3.8 Türen/Fenster Literatur 21 Berufshaftpflichtversicherung 21.1 Berufliche Risiken 21.1.1 Allgemeines 21.1.2 Wer muss sich versichern? 21.1.3 Was ist versichert? 21.1.4 Das Verstoßprinzip 21.1.5 Zeitlicher Leistungsumfang 21.1.6 Rechtzeitiger Abschluss des Versicherungsschutzes, Rückwärtsversicherung 21.1.7 Nachhaftungsversicherung 21.1.8 Versicherte Tätigkeit 21.1.9 Leistungsumfang der Berufshaftpflichtversicherung 21.1.10 Mitversicherte Personen: Angestellte, Subplaner, Erben 21.1.11 Versicherungssummen und Maximierung 21.1.12 Selbstbeteiligung 21.1.13 Haftungsbegrenzungen 21.1.14 PartGmbB und Kapitalgesellschaften sind eine gute Haftungsbegrenzung 21.1.15 Ausschlüsse 21.2 Versicherungsmöglichkeiten 21.2.1 Jahresversicherung 21.2.2 Privathaftpflichtversicherung 21.2.3 Einzelobjektversicherung 21.2.4 Generalplaner*innen-Objektversicherung 21.2.5 Die Multi-Risk-Bauversicherung 21.2.6 Honorarrechtschutzversicherung 21.2.7 Exzedentenversicherung 21.2.8 Erweiterte Bauträgerhaftpflichtversicherung Quellennachweis Stichwortverzeichnis